전세 구하기전 제대로 알아보기_빌라의신, 세모녀 사기사건, 수원 근저당, 빌라왕

요즘 제가 이사를 준비 하고 있는데 여기 저기 알아 보니 전세 구할 때 사기를 그렇게 많이 당한다고 들었습니다. 왜 사기를 당하지? 라고 생각 했는데 정말 내용들을 보니 그럴 수도 있겠다는 생각이 들면서 진짜 본인이 스스로를 지키지 않고 알아 보지 않으면 안되겠다는 생각이 진짜 많이 들었습니다.

전세 구하기 전에 꼭 한번 읽어 보셨으면 좋겠습니다.

가장 흔한 전세 사기가 궁금

전셋값 부풀리기가 가장 흔한 전세 사기 입니다. 예를 들면 3억 짜리 빌라를 3억 5,000만원에 전세를 줍니다. 그리고 보증금을 돌려줄 만한 경쟁력이 없는 사람에게 그 명의를 넘기는 것 입니다. 이렇게 되면 임차인은 보증금을 돌려 받을 방법이 없어 집니다. 어쩔 수 없이 경매에서 그 주택을 낙찰 받기도 합니다. 하지만 낙찰가가 보증금 보다 낮은 경우가 대다수라 그 만큼의 차액 피해를 보게 됩니다.

어떻게 이런 수법에 속을 수 있는지 저도 의아 했는데 혹할 만한 계약 조건을 내 놓는다 합니다. 작은 계약금만 받고 나머지는 전세대출로 충당하게 한뒤, 그 이자를 1년이나 일정 기간 대신 내 주겠다고 합니다. 

전세 사기 다른 유형 알아 보기

최근 피해가 컸던 사기 수법을 예로 들어 설명 해 드리겠습니다.

1. 빌라의 신

서울을 포함한 수도권에서 빌라 3,493채를 무갭투자로 사들인 뒤 세금 72억원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류가 걸렸던 경우 입니다.

2. 세 모녀 사기 사건

빌라 약 500채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 놓고, 피해자 355명의 795억원을 가지고 먹튀한 사건 입니다.

3. 수원 근저당

17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 빌려 주고 보증금 20억 5000만원을 챙긴 사건 입니다. 피해자가 전입신고를 하기 전 해당 빌라를 담보로 대출받고 근저당권을 설정 했습니다.

4. 빌라왕

임차인의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 돌려막기 수법 입니다. 빌라 1139채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억원 대에서 수억원대의 피해를 보게 했습니다.

 

전세 사기는 시세 확인이 어려운 빌라나 전세가율이 높은 곳에서 쉽게 발생할 수 있습니다. 서울 주거포털에 따르면 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 지역은 강서구(96.7%) 입니다. 금천구는 89.7%, 강동구는 89.6%로 90%를 넘고 관악구는 89.7%, 강동구는 89.6%, 구로구는 89.5% 등은 90%에 육박하는 수준입니다. 

용어 알아 보기

무갭 투자

: 전세가가 매매가 보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한푼도 들이지 않고 매입하는 행위 입니다.

 

압류

: 이른바 빨간딱지라고 불리는 스티커를 붙여 임대인의 집안 살림을 강제로 확보(공매)하는 집행을 말합니다.

 

깡통전세

: 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘는 경우, 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수도 있고 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

 

근저당권

: 임대인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생시 다른 채권자(돈을 빌려준 사람) 보다 먼저 채무(빚)를 변제 받는 걸 말합니다.

 

전세가율

: 매매가 대비 전세가의 비율 입니다. 10억원짜리 집의 전세가 8억원이면 전세가울은 80% 입니다.

왜 전세 사기는 없어지지 않을까요?

임차인과 임대인의 정보 비대칭이 문제 입니다. 임대인은 자기 집과 관련한 빚이나 세금 문제 등에 대해 잘 알지만 임차인은 그걸 잘 모르기 때문 입니다. 심지어 현행 제도는 전세보증금을 상습적으로 떼먹는 악성 임대인에 대한 정보도 제공하지 않습니다.

 

악성 임대인

: HUG가 임차인에게 보증금을 대신 갚아준 건수(대위변제) 3회 이상이고, 미회수 금액이 총 2억원 이상인 임대인을 말합니다.

깡통 전세는 뭔가요?

전세 사기는  애초에 보증금을 떼먹을 생각으로 계약을 합니다. 반면 깡통전세는 집값과 전셋값이 떨어져 기존 보증금 수준으론 임차인을 구하지 못할 때 생기게 됩니다. 즉, 전세집이 깡통전세가 됐다고 해서 전부 전세 사기는 아닙니다.

깡통전세도 전세 사기로 발전 할 수 있습니다. 하지만 사기로 처벌받을 가능성이 커지면 임대인은 어떻게든 형사처벌을 피하기 위해 보증금을 돌려 주려고 하는 경우가 대부분 입니다.